Starterslening gemeente Noardeast-Fryslân 2021

De Starterslening gemeente Noardeast-Fryslân 2021 was een aanvullende lening voor mensen die voor de eerste keer een woning kochten in de gemeente Noardeast-Fryslân. De lening overbrugde het verschil tussen de prijs van de woning en het hypotheekbedrag dat de bank wilde verstrekken. Zo kon je toch je eerste huis kopen, ook als de bank niet genoeg leende voor de volledige koopsom.

De regeling was bedoeld voor toekomstige woningeigenaren: starters van 18 jaar of ouder die nog nooit eerder een eigen woning hadden gekocht of verkregen, die de woning zelf gingen bewonen en die in Nederland woonachtig en verblijfsgerechtigd waren.

De aanvraag verliep in twee stappen. Eerst diende je de aanvraag in bij het SNN, dat controleerde of je in de juiste gemeente kocht en of je voldeed aan de voorwaarden. Bij een positieve beoordeling kreeg je een toewijzingsbrief. Daarmee vroeg je de daadwerkelijke lening aan bij het SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten), dat een financiële toets deed en bij een positief resultaat een offerte uitbracht.

Het subsidiepercentage stond op maximaal 100%, wat aangeeft dat de lening (binnen de gestelde maxima) het volledige verschil tussen koopsom en hypotheek kon dekken. Omdat de status nu op "aanvragen niet meer mogelijk" staat, kun je via het eLoket van SNN geen nieuwe aanvraag meer starten.

Wie kwam in aanmerking

• Je bent 18 jaar of ouder.
• Je koopt voor de eerste keer een eigen woning (je hebt nog nooit eerder een woning gekocht of verkregen). Vraag je met twee personen samen aan voor dezelfde woning, dan moeten jullie allebei aan deze eis voldoen.
• Je gaat de woning zelf bewonen.
• Je woont in Nederland en bent verblijfsgerechtigd.
• De woning staat in de gemeente Noardeast-Fryslân.
• De koopsom van de bestaande of nieuwbouwwoning bedraagt maximaal de NHG-koopsomgrens, inclusief verbeterkosten en meerwerk. (Dit is een aanpassing uit 2021: eerder gold een apart maximum van € 200.000, met een verhoging tot € 230.000 bij energetische verbeteringen. Die staffel is vervangen door de algemene NHG-grens.)
• De aankoop voldoet altijd aan de meest actuele Voorwaarden en Normen NHG.

Wie afvalt

• Je hebt al eerder een woning gekocht of verkregen: dan ben je geen starter in de zin van deze regeling.
• Je bent jonger dan 18 jaar.
• Je gaat de woning niet zelf bewonen (bijvoorbeeld bij verhuur of als tweede woning).
• Je woont niet in Nederland of bent niet verblijfsgerechtigd.
• De koopsom van de woning ligt boven de maximale NHG-koopsomgrens (inclusief verbeterkosten en meerwerk).
• Bij twee aanvragers: als één van beiden al eerder een woning heeft gekocht, valt de aanvraag als geheel af.
• Het gemeentelijke budget is niet meer toereikend. De verordening bepaalt dat leningen alleen worden toegewezen zolang het vastgestelde budget dit toelaat, en dat aanvragen die daardoor niet kunnen worden toegewezen, worden afgewezen.
• Er is sprake van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen die strijdig zijn met de Starterslening of die de belangen aantasten van de aanvrager, NHG of de eerste geldverstrekker. In dat geval wijst SVn de aanvraag af.
• De financiële toets van SVn valt negatief uit. SVn stelt op basis van deze toets de definitieve hoogte van de lening vast; bij een negatieve uitkomst wijst SVn de lening af.
• De aanvraag is gebaseerd op onjuiste gegevens: dan kan het College een al gegeven toewijzingsbesluit intrekken.
• De lening komt niet tot stand, bijvoorbeeld omdat je de offerte van SVn niet ondertekent: ook dan trekt het College de toewijzing in.

Let op bij aanvraagbehandeling

Het College handelt aanvragen af in volgorde van binnenkomst. Wie eerder een complete aanvraag indient, staat dus vooraan als het budget beperkt is. Is je aanvraag niet compleet, dan krijg je vier weken de tijd om deze aan te vullen; gebeurt dat niet op tijd, dan wordt de aanvraag buiten behandeling gesteld en val je alsnog af.

Waarvoor de lening bedoeld is

De Starterslening was bedoeld voor één specifiek doel: het overbruggen van het verschil tussen de koopsom van je eerste eigen woning (inclusief eventuele verbeterkosten en meerwerk) en het hypotheekbedrag dat de bank je wilde verstrekken. Dit verschil financierde je met de Starterslening, aangevuld met een daaraan gekoppelde Combinatielening.

Aankoop van een woning

• Het gaat om de aankoop van een bestaande woning of een nieuwbouwwoning in de gemeente Noardeast-Fryslân.
• De koopsom mag niet hoger zijn dan de maximale NHG-koopsomgrens, inclusief verbeterkosten en meerwerk.
• De aankoop moet altijd voldoen aan de meest actuele Voorwaarden en Normen NHG.
• Bij de berekening van de hoogte van de lening wordt rekening gehouden met eventuele verbeterkosten of meerwerk die je meefinanciert.

Verbeterkosten en meerwerk

De verordening noemt "verbeterkosten en meerwerk" als kostenposten die meetellen bij het bepalen van de koopsom en daarmee bij de berekening van de lening. Er is geen apart tarief of percentage vastgesteld voor wat hieronder valt; het gaat om de kosten die bovenop de kale koopsom komen bij de aankoop van de woning, bijvoorbeeld extra opties bij nieuwbouw of verbeteringen aan een bestaande woning die je meteen bij aankoop laat uitvoeren.

Let op: er bestaat een oudere maatregellijst (Bijlage A) met concrete duurzaamheidsmaatregelen zoals isolatie, warmtepompen, zonnepanelen en HR-ketels, met bijbehorende technische eisen (bijvoorbeeld een minimale R-waarde of een HR107-label) en documentatie-eisen (zoals een ondertekende Verklaring Aannemer/Installateur). Deze maatregellijst hoort echter bij de Stimuleringslening en de Verzilverlening, niet bij de Starterslening. In de oorspronkelijke verordening van de Starterslening werd wel gesproken over "energetische verbeteringen" als reden om de kostengrens te verhogen naar € 230.000,-, maar deze koppeling met een specifieke maatregellijst is vervallen bij de wijziging van 2 december 2021. Sindsdien geldt alleen nog de algemene NHG-koopsomgrens, inclusief verbeterkosten en meerwerk, zonder koppeling aan de specifieke maatregelen uit Bijlage A. Het is niet volledig duidelijk of de Starterslening zelf nog gekoppeld is aan de maatregellijst; wees hier voorzichtig mee als je dit wilt gebruiken voor verduurzaming.

Combinatielening

Gekoppeld aan de Starterslening kan een Combinatielening worden verstrekt. Deze mag worden gebruikt voor de aflossing op de hypothecaire lening, tot een maximum van 50% van de waarde van de gefinancierde woning. De Combinatielening blijft beperkt tot maximaal het bedrag van de Starterslening zelf.

Wat niet in aanmerking komt

• Woningen met een koopsom boven de maximale NHG-koopsomgrens (inclusief verbeterkosten en meerwerk) komen niet in aanmerking.
• Aanvragen waarbij sprake is van stapeling met andere koopinstrumenten, (rente)kortings- of financiële regelingen die strijdig zijn met de Starterslening, of die de belangen aantasten van de aanvrager, NHG of de eerste geldverstrekker, worden door SVn afgewezen.
• Woningen die je niet zelf gaat bewonen (bijvoorbeeld voor verhuur) vallen buiten de regeling.
• Andere kostensoorten, zoals notariskosten, advieskosten, verhuiskosten of makelaarscourtage, zijn niet apart subsidiabel. Als deze kosten niet in de koopsom van de woning zijn opgenomen, kun je ze niet via de Starterslening financieren.

Financiële toets bepaalt het echte bedrag

Ook als je voldoet aan de kostenvoorwaarden hierboven, stelt SVn de uiteindelijke, definitieve hoogte van de lening vast op basis van een eigen financiële toets volgens de geldende NHG-regels. Deze toets bepaalt dus in de praktijk hoeveel van het prijsverschil daadwerkelijk gefinancierd wordt; de gemeente en het SNN doen alleen de toewijzing binnen het beschikbare budget en de grens van € 30.000,-.

Het subsidiepercentage op het loket staat vermeld als maximaal 100%. Dit betekent dat de Starterslening (samen met de daaraan gekoppelde Combinatielening) in principe het volledige verschil tussen de koopsom van je woning en het bedrag dat de bank je wil lenen, kon dekken, binnen de hierna genoemde grenzen.

Bedragen

• Minimaal te lenen bedrag: € 2.500,-.
• Maximaal te lenen bedrag: € 30.000,-. Dit is de absolute grens die de verordening noemt.
• In de toewijzing stelt het College de maximale hoogte van de Starterslening vast, op basis van óf de absolute grens van € 30.000,- óf het nog beschikbare budget, afhankelijk van wat lager uitvalt.
• De definitieve hoogte van de lening wordt daarna door SVn vastgesteld op basis van de financiële toets. Dit kan dus lager uitvallen dan het bedrag uit de toewijzingsbrief.

Combinatielening

Naast de Starterslening kan een Combinatielening worden verstrekt: een extra lening waaruit tot een maximum van 50% van de waarde van de gefinancierde woning de aflossing op de hypothecaire lening mag worden betaald. Deze Combinatielening wordt onlosmakelijk met de Starterslening aangeboden en blijft beperkt tot maximaal het bedrag van de Starterslening.

Rente

Het rentepercentage van de Starterslening wordt vastgesteld door SVn en is dus niet vast in de verordening opgenomen. Het actuele percentage vind je op de website van SVn; voor vragen hierover kun je terecht bij SVn.

Budget

Het College stelde het totale budget vast op € 4.000.000 voor de hypothecaire stimuleringslening, de Starterslening en de verzilverlening samen, met daarbinnen € 3.000.000 voor de doelgroep particulier. Het College kan dit budget wijzigen. Zodra het budget op is, worden nieuwe aanvragen afgewezen, ongeacht of je verder aan de voorwaarden voldoet.

Maximale koopsom van de woning

De koopsom van de woning waarvoor je de lening aanvraagt, mag niet hoger zijn dan de maximale NHG-koopsomgrens, inclusief verbeterkosten en meerwerk. Bij de berekening van de hoogte van de Starterslening wordt met deze verbeterkosten en meerwerk rekening gehouden.

Stap 1: aanvraag starten bij SNN

Je start de aanvraag via de knop "Aanvraag starten" op het loket, via https://eloket.snn.nl/eloket/bezoekers/Login.jsp. Vanuit je persoonlijke account ("Mijn dossier") volg je daarna de behandeling van je aanvraag. Je hoeft bij het indienen van de aanvraag geen bestanden toe te voegen.

Het College bevestigt de ontvangst van je aanvraag binnen twee weken.

Aanvullen bij een incomplete aanvraag

Ontbreken er gegevens die het College nodig heeft om een besluit te nemen, dan krijg je vier weken de tijd om je aanvraag te completeren. Doe je dit niet binnen die termijn, dan stelt het College de aanvraag buiten behandeling; je aanvraag telt dan niet meer mee.

Document: machtigingsformulier (alleen bij een derde partij)

Laat je de aanvraag ondertekenen door een derde partij, bijvoorbeeld een adviseur of gemachtigde, dan stuur je het Machtigingsformulier Starterslening gemeente Noardeast-Fryslan 2021 mee. Op dit formulier vul je in:

• de gegevens van jou als aanvrager (naam, aanhef, functie, telefoonnummer, e-mailadres);
• de gegevens van de gemachtigde (naam, postadres, aanhef, functie, contactgegevens);
• welke handelingen de machtiging omvat: het indienen van een aanvraag voor subsidie, een verzoek tot projectwijziging, een verzoek tot voorschot en/of een verzoek tot vaststelling (je kunt meerdere opties aanvinken).

Het formulier wordt ondertekend door jou als aanvrager (de machtiginggever). Let op: een digitale handtekening volstaat niet. Je moet het formulier printen, met de hand ondertekenen en zo indienen.

Stap 2: beoordeling door het College/SNN

Het SNN controleert of je aanvraag past bij de juiste gemeente en of je voldoet aan de voorwaarden uit de verordening, aan de hand van de aangeleverde offerte(s) van de woning. Het College behandelt aanvragen in volgorde van binnenkomst.

Het College neemt binnen acht weken na ontvangst van de aanvraag (of na het compleet worden daarvan) een beslissing. Dit is de maximale wettelijke termijn; overschrijding hiervan betekent niet automatisch dat je aanvraag is goedgekeurd.

Stap 3: toewijzingsbrief en aanvraag bij SVn

Bij een positieve beoordeling ontvang je een toewijzingsbrief van het College. Hierin staat de maximale hoogte van de Starterslening, gebaseerd op de grens van € 30.000,- of het nog beschikbare budget. Met deze brief dien je je aanvraag verder in bij SVn.

Stap 4: financiële toets en offerte bij SVn

SVn voert een kredietwaardigheidstoets uit en controleert de financiële documenten die je meestuurt; dit loopt via SVn. Bij een positieve toets brengt SVn een offerte uit. Je ondertekent deze offerte en stuurt hem terug naar SVn.

Contact bij vragen

• Voor algemene vragen over de regeling: SNN, bereikbaar op werkdagen van 8:30 tot 17:00 uur via 050 5224 924 of leningen@snn.nl. (Let op: van 20 juli tot en met 14 augustus gelden aangepaste openingstijden van 08.30 tot 12.00 uur.)
• Voor financiële vragen, bijvoorbeeld over je termijnbedrag of vervroegd aflossen: SVn, bereikbaar op werkdagen van 10.00 tot 16.00 uur via (088) 253 9400.

Voor de aanvraag bij SNN zelf heb je, buiten het machtigingsformulier (indien van toepassing) en de offerte(s) van de woning die het SNN gebruikt om je aanvraag te toetsen, geen andere verplichte documenten nodig.

Wie beoordeelt

Je aanvraag wordt in twee stappen beoordeeld door twee verschillende partijen:

• Het SNN (Samenwerkingsverband Noord-Nederland) controleert of je aanvraag voor de juiste gemeente is en of je voldoet aan de voorwaarden van de verordening, aan de hand van de aangeleverde offerte(s) van de woning.
• SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten) doet daarna een eigen, autonome financiële toets, waarbij je meegestuurde financiële documenten worden gecontroleerd.

Hoe lang het duurt

Het College neemt binnen acht weken na ontvangst van je (complete) aanvraag een beslissing. Dit is volgens het loket de maximale wettelijke termijn. Overschrijding van deze termijn betekent niet dat je aanvraag automatisch is goedgekeurd.

Hoe de uitbetaling verloopt

Er is geen sprake van een voorschot of subsidie die in delen wordt uitgekeerd zoals bij een projectsubsidie. Het gaat om een lening:

• Bij een positieve beoordeling door het SNN ontvang je een toewijzingsbrief. Dit is een reservering van budget, geen uitbetaling.
• Met deze brief vraag je de daadwerkelijke lening aan bij SVn.
• SVn doet de financiële toets en brengt bij een positief resultaat een offerte uit voor de lening.
• Je ondertekent de offerte en stuurt deze terug naar SVn.
• SVn geeft het akkoord op je aanvraag door aan het SNN.
• Vanaf dat moment verstrekt en beheert SVn de lening. Als er sprake is van uit te voeren werkzaamheden, regelt SVn dit via een bouwdepot; je mag pas met de uitvoering van maatregelen beginnen zodra SVn de aanvraag heeft afgerond.

Vaststelling

De declaratie (afronding en definitieve vaststelling van de lening) verloopt via SVn. Zodra SVn dit heeft afgerond, geeft SVn dit door aan het SNN.

Verplichtingen tijdens de looptijd

Na toewijzing en verstrekking van de lening beheert SVn alle lopende zaken, waaronder de maandelijkse termijnbedragen en eventueel vervroegd aflossen. Voor al deze financiële vragen tijdens de looptijd van de lening neem je rechtstreeks contact op met SVn, bereikbaar op werkdagen van 10.00 tot 16.00 uur via (088) 253 9400.

Ben je het niet eens met de toets van SVn of met de voorwaarden van de lening, dan kun je een klachtenprocedure starten bij SVn en eventueel daarna bij het Kifid of de bevoegde burgerlijke rechter. Tegen het toewijzings- of afwijzingsbesluit van het College kun je als belanghebbende bezwaar en beroep instellen, omdat dit een besluit is in de zin van de Algemene wet bestuursrecht.

Het College kan een toewijzingsbesluit intrekken als blijkt dat de lening is toegewezen op basis van onjuiste gegevens, of als de lening uiteindelijk niet tot stand komt.