Uitkoopregeling Woningen onder een Hoogspanningsverbinding

De regeling gaf woningeigenaren die loodrecht onder of tussen de draden van een hoogspanningsverbinding wonen, de mogelijkheid om hun woning te verkopen aan de gemeente of te laten verplaatsen. Niemand werd verplicht: de woningeigenaar besliste zelf of hij meedeed. De gemeente kocht de woning aan of liet haar verplaatsen, en vroeg de gemaakte kosten daarvoor vergoed bij RVO. Ook als het uiteindelijk niet tot een aankoop of verplaatsing kwam, kreeg de gemeente de gemaakte voorbereidingskosten (zoals taxatiekosten) vergoed.

De regeling liep van 1 januari 2017 tot 1 oktober 2021. Woningeigenaren konden tot 1 juli 2021 bij hun gemeente aankloppen; de gemeente diende vervolgens de aanvraag voor kostenvergoeding in bij RVO, uiterlijk 1 oktober 2021. Het totale budget was € 140 miljoen. Er zijn 266 aanvragen toegekend voor in totaal € 89.919.022,78, waarvan 231 woningen daadwerkelijk zijn uitgekocht.

Gemeenten die nu nog een dossier lopende hebben, verantwoorden de besteding via de SiSa-systematiek. Bij extra of hogere kosten dan aangevraagd kun je een wijzigingsverzoek insturen. Gemeenten die het bestemmingsplan voor een groep woningen tegelijk willen wijzigen, kunnen hiervoor uitstel aanvragen tot uiterlijk 15 juli 2027.

Alleen gemeenten konden een aanvraag indienen bij RVO, niet de woningeigenaar zelf. De woningeigenaar meldde zich bij de gemeente, en de gemeente besliste of ze meewerkte en diende vervolgens de aanvraag in.

Een woning kwam alleen in aanmerking als op de peildatum van 1 januari 2017 én op het moment van aanvraag aan één van deze situaties werd voldaan:

• de woning staat recht onder of tussen de draden van een hoogspanningslijn van 220 of 380 kV; of
• de woning staat recht onder of tussen de draden van een lijn van 50, 110 of 150 kV én ligt buiten een bevolkingskern; of
• de woning staat recht onder of tussen de draden van een lijn van 110 of 150 kV binnen een bevolkingskern, waarbij de tracélengte korter is dan 1 kilometer (of 500 meter bij een eind- of tussenstation).

Voor "recht onder of tussen de draden" telt de volle breedte tussen de masten, inclusief de buitenste draad (ook als dat een bliksemdraad is). Het gaat om het woongedeelte van het gebouw, niet om een tuin of losstaande schuur die daaronder staat.

Verder gold, volgens de factsheet voor gemeenten:

• Het gebouw moet in de BAG het gebruiksdoel "wonen" hebben. Bedrijfsgebouwen komen niet voor uitkoop in aanmerking (opstallen die bij de woning horen wel).
• De persoon die zich meldt moet eigenaar zijn van de woning, en dat ook al zijn op 1 januari 2017.
• Woningen die niet zelf loodrecht onder de lijn staan, maar wel deel uitmaken van een rij- of twee-onder-een-kapwoning waarvan wel één woning recht onder de lijn staat en gebruikmaakt van de regeling, konden ook worden uitgekocht of verplaatst.
• Bij verhuurde woningen is een verklaring van instemming van de huurder nodig bij verkoop.
• Aangekochte percelen mochten in principe niet groter zijn dan 5.000 m², uitzonderingen moesten gemotiveerd worden.
• Bij verplaatsing mogen de kosten van verplaatsing niet hoger zijn dan de kosten van uitkoop (taxatie plus geraamde sloopkosten), en mogen de kosten van het haalbaarheidsonderzoek niet meer dan 5% van de marktwaarde van de woning bedragen.

Wie afvalt: eigenaren van bedrijfspanden, woningen die niet loodrecht onder of tussen de draden staan (en ook niet als aangrenzende woning meetellen), eigenaren die pas na 1 januari 2017 eigenaar werden, en gemeenten die niet wilden meewerken aan het verzoek (het Rijk ging er wel van uit dat gemeenten verzoeken in beginsel honoreerden).

Kosten die bij elke aanvraag kunnen worden meegenomen

• Loodrechtmeting: vergoed op basis van factuur. Nodig als er twijfel is of de woning daadwerkelijk loodrecht onder de hoogspanningslijn staat; hiervoor wordt een deskundig bureau ingeschakeld.
• Taxatiekosten: vergoed op basis van factuur/facturen. Verplicht mee te sturen document bij de aanvraag is het taxatierapport.
• Gemeentelijke uitvoeringskosten: vast bedrag van € 10.000 per woning (zie sectie "Hoeveel krijg je" voor de opbouw en het voorschot van € 3.500).

Specifiek bij uitkoop van een woning

• Aankoop van de woning: vergoed op basis van het taxatierapport. De marktwaarde wordt bepaald via het taxatieproces (zie sectie "Voorwaarden" voor de precieze procedure bij verschil van inzicht over de waarde). Er wordt getaxeerd op twee manieren: de marktwaarde op het moment van taxatie, en de marktwaarde op 1 januari 2011 geïndexeerd voor de regionale prijsontwikkeling. Het hoogste van beide bedragen wordt vergoed. Bedrijfsgebouwen worden niet vergoed; opstallen die bij de woning horen wel. Aangekochte percelen mogen in principe niet groter zijn dan 5.000 m², grotere percelen moeten gemotiveerd worden onderbouwd.
• Verhuisvergoeding huurder: vast bedrag, van toepassing als de woning verhuurd werd. Hiervoor is een verklaring van instemming van de huurder nodig.
• Onderzoek naar asbest en/of bodemverontreiniging: vergoed op basis van factuur.
• Asbest- en bodemsanering: vergoed op basis van een raming, bijvoorbeeld op basis van offertes.
• Bouwkundig rapport naar het scheiden van de woning (bijvoorbeeld als de woning bouwkundig verbonden is aan een andere woning of bedrijfsruimte): vergoed op basis van factuur.
• Bouwkundig scheiden van de woning: vergoed op basis van een raming. Als deze kosten meer dan 20% van de WOZ-waarde bedragen, moet je dit apart onderbouwen bij de aanvraag.
• Kosten voor overdracht en overige kosten, zoals kadaster- en notariskosten: vergoed op basis van een raming.
• Sloopkosten: vergoed op basis van een raming. Hieronder vallen de sloop zelf, indien nodig het verwijderen van de fundering en het egaliseren van het terrein. Ook noodzakelijke, direct met de sloop samenhangende kosten vallen hieronder, zoals:
• het aanhelen van een bedrijfsruimte of woning die bouwkundig verbonden is aan de te slopen woning;
• het verwijderen van bomen en struiken die de sloop belemmeren;
• het afsluiten en verwijderen van nutsvoorzieningen en een eventueel gemaal;
• ecologisch onderzoek, inclusief noodzakelijke mitigerende maatregelen;
• onderzoek naar stikstofdepositie, bijvoorbeeld omdat de woning dicht bij een Natura 2000-gebied ligt;
• archeologisch onderzoek.

Specifiek bij het verplaatsen van een woning

• Haalbaarheidsonderzoek naar verplaatsing: vergoed op basis van factuur. Deze kosten mogen niet meer dan 5% van de marktwaarde van de woning bedragen om vergoed te worden.
• Verplaatsen van de woning: vergoed op basis van een raming. Deze kosten mogen niet hoger zijn dan de kosten van uitkoop (taxatie van de marktwaarde plus geraamde sloopkosten). Bij de aanvraag moet je onderbouwen dat verplaatsen inderdaad goedkomer is dan uitkoop.

Wat niet wordt vergoed

• Opbrengsten die de gemeente na aankoop ontvangt, zoals inkomsten uit tijdelijke verhuur of de verkoop van de voormalige woning of het perceel, vallen buiten de reikwijdte van de regeling; deze worden niet verrekend met de vergoeding.
• Aankoop van bedrijfsgebouwen wordt niet vergoed.
• Kosten die al onder het vaste bedrag van € 10.000 voor gemeentelijke uitvoeringskosten vallen (denk aan arbeidsuren, externe inhuur voor voorlichting, taxatieproces begeleiden, koopovereenkomst opstellen, bestemmingsplan aanpassen, herinrichtingsplan maken, sloopproces verzorgen, tijdelijk beheer van een aangekochte woning) worden niet nog eens apart vergoed.

Kosten die nog niet gemaakt zijn op het moment van de aanvraag, zoals sloop- en saneringskosten, mogen wel worden meegenomen op basis van een raming, bij voorkeur onderbouwd met meerdere offertes. Bij de definitieve vaststelling wordt verrekend met de werkelijk gemaakte kosten.

Het totale beschikbare budget voor de regeling was € 140 miljoen. In totaal is voor € 89.919.022,78 aan uitkeringen beschikt, verdeeld over 266 aanvragen.

De vergoeding bestaat uit twee delen:

Werkelijke kosten van uitkoop of verplaatsing. De gemeente krijgt de daadwerkelijke of geraamde kosten vergoed voor aankoop, sloop, sanering, taxaties en verplaatsing (zie sectie "Waarvoor krijg je subsidie" voor de volledige lijst met kostensoorten en de bijbehorende rekenregels). Bij verplaatsing geldt dat de kosten niet hoger mogen zijn dan de kosten van uitkoop (taxatie plus geraamde sloopkosten).

Vast bedrag voor gemeentelijke uitvoeringskosten: € 10.000 per woning. Dit is een standaardvergoeding voor de eigen arbeidsuren en externe inhuur van de gemeente, bijvoorbeeld voor voorlichting, het taxatieproces, de koopovereenkomst, de bestemmingsplanwijziging, het herinrichtingsplan, het sloopproces en tijdelijk beheer. Ook zakelijke kosten na de aankoop (zoals nutsvoorzieningen, belastingen en heffingen) vallen hieronder.

Van dit bedrag van € 10.000 kon tussen 1 januari 2017 en 1 juli 2018 een voorschot van € 3.500 per woning worden aangevraagd. Dit voorschot wordt bij de definitieve vaststelling in mindering gebracht op het bedrag van € 10.000: heeft de gemeente het voorschot ontvangen, dan resteert nog € 6.500; is er geen voorschot ontvangen, dan gaat het bij de eindafrekening om het volledige bedrag van € 10.000.

Bij een positieve beschikking op de aanvraag voor kostenvergoeding wordt een voorschot verleend van ten hoogste 100% van het toegekende bedrag.

Bij de eindafrekening wordt de uitkering vastgesteld op basis van de werkelijk gemaakte kosten, exclusief het vaste bedrag voor gemeentelijke uitvoeringskosten (dat apart wordt verantwoord). Vallen de werkelijke kosten lager uit dan de ontvangen uitkering, bijvoorbeeld omdat de woning uiteindelijk niet gesloopt is, dan wordt het verschil terugvorderd bij de SiSa-eindafrekening. Zijn de werkelijke kosten hoger dan 25% van de verleende uitkering, dan kan de gemeente een wijzigingsverzoek indienen voor een aanvullende uitkering.

Stap 1: vooronderzoek door de gemeente

De gemeente checkt of het inderdaad om een woning gaat (BAG-gebruiksdoel "wonen"), of de woning aan de criteria voldoet, of de aanvrager al op 1 januari 2017 eigenaar was, en of de gemeente wil meewerken.

Stap 2: intakegesprek met de woningeigenaar

De gemeente inventariseert de wensen: verkoop aan de gemeente, of eerst onderzoek naar verplaatsing. Bij een verhuurde woning is een verklaring van instemming van de huurder nodig bij eventuele verkoop.

Bij uitkoop, stap 3: taxatie

Een deskundig taxateur (bijvoorbeeld NRVT-geregistreerd) stelt de marktwaarde vast, op basis van de huidige marktwaarde of de geïndexeerde waarde per 1 januari 2011 (het hoogste bedrag geldt). Bij onenigheid volgt eventueel een tweede en derde taxatie (zie sectie "Voorwaarden" voor de precieze stappen).

Bij uitkoop, stap 4: koopovereenkomst

De gemeente stelt de koopovereenkomst op. Deze wordt ondertekend door de gemeente en de verkopende partij (de woningeigenaar). Neem hierin de ontbindende voorwaarde op dat de overeenkomst alleen geldt als de gemeente de uitkoopkosten vergoed krijgt.

Bij verplaatsing, stap 3: haalbaarheidsonderzoek

De gemeente laat, als er ruimtelijke mogelijkheden zijn, een onderzoek doen naar de technische en financiële haalbaarheid van verplaatsing. De kosten hiervan mogen niet meer dan 5% van de marktwaarde van de woning bedragen.

Bij verplaatsing, stap 4: verklaring van instemming

Als verplaatsing haalbaar is en beide partijen akkoord zijn met de nieuwe locatie, wordt dit vastgelegd in een Verklaring van instemming, met een locatiekaartje van de oude en nieuwe locatie. Dit document wordt ondertekend door de woningeigenaar.

Stap 5: aanvraag kostenvergoeding bij RVO

De gemeente dient de aanvraag in via het eLoket van RVO (www.rvo.nl/digitaal-indienen). Dit kon tussen 1 januari 2017 en 1 oktober 2021. Ook nog niet gemaakte kosten (zoals sloop- of saneringskosten) mogen worden meegenomen, bij voorkeur onderbouwd met meerdere offertes.

Verplichte documenten bij elke aanvraag:

• Taxatierapport (verplicht), opgesteld door de taxateur.
• Rapportage loodrechtmeting (indien van toepassing), opgesteld door het deskundige bureau dat de meting deed.

Extra verplichte documenten bij uitkoop:

• Ondertekende koopovereenkomst (verplicht), ondertekend door gemeente en woningeigenaar.
• Onderzoek asbest en/of bodemverontreiniging (indien van toepassing).
• Bouwkundig rapport naar het scheiden van de woning (indien van toepassing).
• Onderbouwing kosten scheiden woning, als deze meer dan 20% van de WOZ-waarde bedragen (indien van toepassing).
• Onderbouwing aankoop oppervlakte, als het perceel groter is dan 5.000 m² (indien van toepassing).
• Verklaring van instemming huurder (indien van toepassing bij verhuur).

Extra verplichte documenten bij verplaatsing:

• Verklaring van instemming eigenaar (verplicht), ondertekend door de woningeigenaar.
• Situatieschets van de nieuwe locatie van de woning (verplicht).
• Haalbaarheidsonderzoek naar verplaatsing (indien van toepassing).
• Kostenraming voor het uitvoeren van de verplaatsing (verplicht).
• Onderbouwing dat verplaatsen goedkoper is dan uitkoop (verplicht).

Los voorschottraject voor uitvoeringskosten

Tussen 1 januari 2017 en 1 juli 2018 kon de gemeente, los van de aanvraag per woning, via het eLoket een voorschot aanvragen op de gemeentelijke uitvoeringskosten. Hiervoor waren alleen de gegevens van de gemeente en het aantal betrokken woningen nodig. De gemeente kreeg uiterlijk 8 weken na aanvraag een beschikking.

Wijzigingsverzoek tijdens de looptijd

Vallen kosten hoger uit of komen er extra activiteiten bij? Stuur dan het "Wijzigingsformulier activiteiten en kosten UWH" (ondertekend door de aanvrager/gemeente) samen met de ingevulde "Rekentool wijzigingsverzoek UWH" per e-mail naar uitkoop@rvo.nl, onder vermelding van het dossierreferentienummer. Je krijgt een ontvangstbevestiging.

Uitstel voor bestemmingsplanwijziging van meerdere woningen tegelijk

Wil je voor een groep in elkaars nabijheid gelegen woningen (onder hetzelfde deel van de hoogspanningsverbinding) één bestemmingsplanwijziging doorvoeren? Stuur dan het "Wijzigingsformulier voor één integrale bestemmingsplanwijziging" (ondertekend door de aanvrager/gemeente), inclusief een bijlage met een locatiekaart van de woningen en de hoogspanningslijn, per e-mail naar uitkoop@rvo.nl. Dit kan pas twee jaar na de eerste verleende uitkering voor uitkoop, en minstens één woning in de groep moet al een beschikking hebben. De wijziging moet uiterlijk op 15 juli 2027 zijn doorgevoerd.

Uitbetaling

Enkele dagen na een positieve beschikking wordt een voorschot verleend van ten hoogste 100% van het toegekende bedrag. Voor het losse voorschottraject op de gemeentelijke uitvoeringskosten (tussen 1 januari 2017 en 1 juli 2018 aan te vragen) geldt hetzelfde: uiterlijk 8 weken na aanvraag volgt een beschikking, en enkele dagen na een positieve beschikking wordt het voorschot van € 3.500 per woning uitgekeerd.

Verplichtingen tijdens de looptijd

Na goedkeuring en ontvangst van het voorschot volgt de daadwerkelijke uitvoering:

• Bij uitkoop: de daadwerkelijke aankoop en overdracht van de woning via de notaris, uiterlijk 31 december 2021, en een besluit over de herbestemming van de woning of het perceel.
• Bij verplaatsing: de daadwerkelijke verplaatsing van de woning binnen 5 jaar.
• In beide gevallen: uiterlijk in het vijfde verantwoordingsjaar na de beschikking mag de locatie geen woonbestemming meer hebben (met de uitzonderingsmogelijkheid voor een integrale bestemmingsplanwijziging tot 15 juli 2027).

Gemeenten leggen jaarlijks verantwoording af via de SiSa-systematiek (single information, single audit), zoals vastgelegd in artikel 17a van de Financiële Verhoudingswet. De SiSa-coördinator van de gemeente kan hierover meer vertellen.

Wijzigingen tijdens de looptijd

Vallen de kosten hoger uit dan gepland, of veranderen de activiteiten? Dan kun je een wijzigingsverzoek indienen met het wijzigingsformulier en de rekentool, per e-mail naar uitkoop@rvo.nl. Zijn de werkelijke kosten hoger dan 25% van de verleende uitkering, dan wordt aangeraden dit via een wijzigingsverzoek te declareren, vóórafgaand aan de SiSa-eindafrekening, in plaats van te wachten tot de eindafrekening.

Vaststelling

De definitieve vaststelling van de uitkering moet uiterlijk in het vijfde verantwoordingsjaar na ontvangst van de beschikking plaatsvinden. Geef je in de jaarlijkse SiSa-verantwoording bij "eindverantwoording ja/nee" een "ja" aan, dan geldt dit als aanvraag voor de definitieve vaststelling. RVO stelt de uitkering dan vast op basis van de werkelijk gemaakte kosten. Tegelijk verantwoord je dat de woonbestemming daadwerkelijk is gewijzigd.

Voor de financiële afrekening geldt de SiSa-indicator "Cumulatieve besteding", die je verantwoordt exclusief het vaste bedrag voor gemeentelijke uitvoeringskosten. Heb je het voorschot van € 3.500 ontvangen, dan gaat het bij dat vaste bedrag om € 6.500; heb je dat voorschot niet gehad, dan om € 10.000.

Vallen de werkelijke kosten lager uit dan de ontvangen uitkering (bijvoorbeeld omdat de woning uiteindelijk niet gesloopt werd), dan vordert RVO het verschil terug bij de eindafrekening. Zijn de werkzaamheden niet of niet op tijd uitgevoerd, inclusief het herbestemmen van de locatie, dan wordt de uitkering op nul vastgesteld.

Volgens de laatste cijfers op de loketpagina waren er tot 27 januari 2025 in totaal 50 aanvragen definitief vastgesteld; voor 181 aanvragen moet de eindverantwoording nog plaatsvinden.